Séparation à la retraite : et si l'un des deux pouvait rester chez lui?

La vente du bien familial n'est pas systématique dans le cadre d'une sépraration de séniors

Un capital pour se reloger pour l'un, un droit à vie pour rester chez soi pour l'autre

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Dans une vente en viager occupé, les vendeurs transfèrent la propriété du logement à l’acquéreur. L’acte réserve cependant à celui qui souhaite rester un droit d’usage et d’habitation à vie. Ce droit lui permet de continuer à habiter les lieux, sans loyer et sans devoir racheter sa part à l'ex-conjoint ; en contrepartie, l'ex-conjoint recevra le bouquet.

Le bouquet, c’est la somme que l’acquéreur verse au moment de la signature. Il peut servir, en tout ou en partie, à financer le nouveau logement de celui qui part. La répartition doit toutefois tenir compte des droits de chacun sur le bien, de la valeur du droit d’habitation réservé et, s’il y a lieu, des comptes à régler au moment de la séparation.

C'est le rôle du cabinet d'étudier avec vous cette possibilité, la part représentée par le bouquet et par la réserve du droit d'usage et d'habitation. Ce rendez-vous gratuit, sans engagement et en toute confidentialité vous permettra de mener une réflexion précise et d'être accompagnés dans votre démarche.

Un exemple concret : Claire et Jean, retraités et propriétaires d'un appartement sur Biarritz, souhaitent se séparer

• Claire aimerait garder l'appartement de Biarritz qu'elle habite depuis des années et rester près de ses amis. Jean quant à lui souhaite déménager près de sa fille, à Avignon. Il peut être intéressant d'étudier la possibilité d'une vente en viager occupé qui conserverait le droit d'usage et d’habitation à Claire et qui attribuerait à Jean une part du bouquet suffisante et équivalente à la valorisation du droit d'usage et d'habitation pour engager son projet de relogement. Avant de décider, Jean a besoin de connaître la somme dont il disposera réellement. Claire, quant à elle, doit connaitre le montant des charges et l’entretien qui resteront à sa charge.

• Les charges de l'appartement seront cependant minorées car c'est l'acquéreur qui en principe prendra à sa charge la taxe foncière, une part des charges de copropriété ainsi que le gros travaux à venir.

• C'est le rôle du cabinet de vous rencontrer afin de bien comprendre votre situation et de vous expliquer clairement les calculs, les avantages et les contraintes d'une vente en viager occupé.

  
  

Et si la personne qui reste souhaite déménager plus tard ?

• Quelques années après la vente, Claire peut avoir envie de se rapprocher de ses enfants ou de vivre dans un logement plus facile à entretenir. Elle peut alors renoncer à son droit d’usage et d’habitation et rendre le logement disponible à l’acquéreur. Cette possibilité doit impérativement être négociée avec l’acquéreur au moment de la vente. L’acte doit en effet prévoir qu’en cas de départ définitif et de renonciation au droit d'usage et d’habitation, une rente sera mise en place en compensation de cet abandon et sera alors versée à Claire. Le montant précis doit être anticipé dans l'acte, ainsi que les modalités à suivre pour qu’elle prenne effet.

  
  

• Il est essentiel d'être accompagné par un expert viager qui a une solide connaissance juridique de ce domaine : une vente en viager occupé est un contrat. Les évolutions de ce contrat dans le temps doivent impérativement être anticipées. Et seule un expert du domaine pourra vous accompagner sérieusement sur ces sujets très techniques.

  
  

Quand cette solution a-t-elle du sens ?

• Le viager occupé mérite d’être étudié quand le maintien dans le logement compte pour l’un et que le capital disponible permet à l’autre de se reloger dans de bonnes conditions. La valeur du droit d'usage et d’habitation est déduite de la valeur vénale du bien afin de déterminer la valeur économique du bien qui sera versée sous forme de bouquet. Il est donc important de vérifier, chiffres en main, ce que chacun y trouve. Si un rachat de part est envisageable, il peut aussi être pris en compte et permettre de diminuer la valeur du bouquet au profit d'une rente viagère.

Vous vous envisagez de vous séparer étant retraités et l’un de vous souhaite rester dans votre logement au Pays basque ou dans le Sud des Landes ?

Les modalités de partage sont compliquées concernant votre bien immobilier et ne trouvent financièrement pas d'issue?

Je vous propose détudier une solution de vente en viager occupé, qui pourrait apaiser la situation et aboutir à un partage équitable tenant compte des besoins de chacun.

Je me déplace afin d’étudier cette solution ensemble, pour savoir quel capital pourrait financer le relogement de l’un, à quelles conditions l’autre pourrait rester et ce qu’il percevrait s’il choisissait de déménager plus tard.

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