Le mot "viager" signifie temps de vie en vieux français, ainsi la vente d’un bien immobilier en viager consiste à vendre son bien en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Retrouvez dans ce guide, les principes du viager.

Les conditions

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager.

L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. C'est lui qui verse la rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci. La vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. On peut légalement proposer un bien en viager occupé à tout âge.

Il faut savoir que tout peut se vendre en viager : un appartement ou une maison, bien entendu, mais aussi un terrain agricole, un bois, un commerce, un bateau, un avion, une oeuvre d’art, etc..

Un peu d'histoire

Sous l’empire Babylonien, Egyptien et Romain, le viager existe. Il permet de transmettre ses biens à un tiers lors de son décès ou bien à effectuer des donations de Terres.

En France, voici les grandes dates du viager :

846 : Charles II introduit le viager dans le droit du royaume.

1657 : la première table de mortalité est réalisée par Christiaan Huygens. Le premier calcul arbitraire de rentes viagères est effectué par Jean Witt. 1661 : édit royal limitant la vente viagère aux biens entre particuliers.

1662 : Traité de Montmartre, Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200.000 écus.

1787 : création de la compagnie Royale d’assurance :« le Viager […] liant utilement le présent à l’avenir, en intérêts réciproques qui font le bonheur de la société et en augmente la force»

1804 : entrée en application du Code Civil, légiférant le Viager via les articles 1968 à 1983.

1815 : L’impératrice Marie-Louise, épouse de Napoléon devient suite au congrès de vienne, duchesse de Parme à titre viager.

1841 : le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’ile à la France contre une rente de 1000 piastres. 1861 : création de la caisse nationale des retraites pour la vieillesse.

Le viager libre :

le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi l’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location. Il aura à sa charge tous les frais d’entretien et charges du bien. Le prix de vente est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente est bien plus élevé. Le vendeur perçoit la rente dans les mêmes conditions que le viager occupé. Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique et assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse. Il permet fréquemment de ne plus être assujetti à l’ISF.

Le viager occupé :

Plus de 90 % des ventes sont des biens vendus en viager occupé. Le débirentier achète un logement qu’il ne peut habiter puisqu’il est occupé par le crédirentier qui se réserve un droit d’usage et d’habitation, Le vendeur peut donc continuer d’habiter les lieux mais ne peut pas le louer.. Le prix de vente correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie des vendeurs. Le viager occupé présente des solutions intéressantes pour répondre aux problèmes des retraites, de l’accession à la propriété et des successions compliquées.

Le prix : le calcul viager

C’est le prix de la vente du bien immobilier qui détermine le montant de la rente viagère. Pour calculer le montant de la rente, il faut déduire le cas échéant le bouquet pour obtenir un solde. Ce solde étant réglé par versement mensuel. Le bouquet est une partie de la somme versée au comptant lors de la vente. Il n’est pas obligatoire de verser de bouquet. Son montant ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée du bien. Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet devra être élevé. Son montant est fixé d’un commun accord entre les deux parties.

En résumé le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :

- de la valeur du bien libre
- de l’âge du ou des vendeurs
- et de leur sexe