Tous les termes du viager rendu plus simple

Le lexique du viager

Le langage d'un viageriste fait appel à un jargon technique. En effet, le viager possède une terminologie réservé au domaine juridique et montre qu'il s'agit de techniques pointues. Aussi ce jargon ne doit pas être un frein à votre compréhension ou à la réalisation de votre projet d'achat ou de vente et nous vous proposons donc d'en lister l'ensemble des termes vous permettant d'en comprendre chacun des sens.

Achat à crédit :
L'achat à crédit est un achat où le fournisseur propose des délais de paiement à un client. L'achat à crédit est à l'opposé de l'achat comptant pour lequel la totalité de l'achat est à régler au moment de la vente. L'achat à crédit peut concerner un bien, un service, des prestations, mais est souvent appliqué à des gros achats (immobilier, voiture, mobilier, électroménager, etc.). L'achat à crédit fait l'objet d'une offre rédigée en style clair où sont indiqués le taux d'intérêt réel, le montant des mensualités, la durée du prêt, les frais annexes...

Acte authentique :
Est réputé authentique l'acte de vente rédigé selon les formalités requises. C'est un acte passé devant un officier ministériel (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes. L'original est appelé "minute" et demeure entre les mains du notaire. La copie appelée "grosse" est remise à l'intéressé. L'acte sous seing privé est le contraire de l'acte authentique.

Achat en indivision :
L'achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d'acquérir ensemble un bien immobilier. Cette formule intéresse particulièrement les personnes vivant en concubinage. Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.

Acte sous seing privé :
L'acte sous seing privé est rédigé et signé par les parties sans intervention d'un officier public. Dans le cadre d'une vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. Il s'agit d'une pratique courante en matière de location.

Aide personnalisée au logement (apl) :
Sous certaines conditions de ressources, les locataires ou propriétaires d'un logement tenant lieu de résidence principale peuvent bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement. Pour percevoir cette aide, le logement doit remplir les conditions suivantes : s'il s'agit d'une location, le bien immobilier doit faire l'objet d'une convention signée entre le propriétaire et l'Etat et le bail doit être conforme à cette convention ; s'il s'agit d'une accession à la propriété, le logement doit avoir été construit, acquis ou amélioré grâce à un prêt d'accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné (PC).

Acquêts :
Le terme "acquêts" désigne les biens acquis par un couple ayant choisi le régime de la communauté de biens au moment du mariage. Dans ce régime, les biens possédés par les époux avant le mariage restent des biens propres qui leur appartiennent exclusivement. Les biens achetés après le mariage, dits acquêts, sont la propriété du couple. Les biens reçus en donation ou à la suite d'une succession pendant le mariage restent, quant à eux, la propriété exclusive de l'époux qui les a reçus.

Arrérages :
Montant de la rente. Les arrérages peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels, mais ils sont le plus souvent mensuels.

Bail :
"Le bail est un document qui définit les relations contractuelles entre le propriétaire d'un bien immobilier et le ou les locataires. Certains baux sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

Bouquet :
Somme variable versée au comptant par l’acquéreur. Le solde est converti en rente viagère calculée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.

Crédit immobilier :
Le crédit immobilier a pour but de financer tout ou partie de l'achat ou de la construction d'un bien immobilier, de l'acquisition d'un terrain à bâtir, ou la réalisation de travaux de rénovation ou d'agrandissement. La durée d'un prêt immobilier est généralement longue, elle est déterminée par contrat, ainsi que le montant du prêt, le taux effectif global, et le calendrier des mensualités à rembourser. Les organismes prêteurs demandent des garanties, sous forme de caution ou d'hypothèque, pour être sûrs de recouvrer les sommes prêtées, et attendent le plus souvent un apport personnel.

Crédit révolving :
Le crédit revolving est aussi appelé crédit renouvelable ou réserve d'argent. Une somme d'argent est mise à la disposition de l'emprunteur sur un compte particulier ouvert auprès de l'organisme de crédit. L'emprunteur peut alors utiliser l'argent à sa convenance, quand il le veut, et pour acheter ce qu'il veut. Le taux pratiqué varie selon le montant des sommes utilisées. Cette réserve d'argent constitue une forme particulière de crédit à la consommation.

Capital :
On désigne par le terme "capital" la somme empruntée auprès d'une banque dans le cadre d'un prêt. Le capital peut être versé en une seule fois ou en plusieurs, à l'emprunteur ou au notaire.

Crédit à long terme :
On appelle crédit à long terme un emprunt dont la durée de remboursement est supérieure à 84 mois, c'est-à-dire 7 ans.

Crédit personnel :
Le crédit ou prêt personnel est un crédit à la consommation, utilisable pour tout type de projet (loisirs, travaux, trésorerie...) : aucune affectation n'est prédéfinie contractuellement, contrairement au crédit affecté. De plus, il est remboursable sur une durée prévue à l'avance par mensualités constantes. Comme il n'est pas lié à un achat précis, vous devrez le rembourser même si l'opération que vous souhaitiez réalisée au moyen de ce prêt ne se fait plus, quelle qu'en soit la raison.

Caution :
"Se porter caution consiste à s'engager pour garantir le paiement du crédit d'un tiers (parents, amis...) en cas de défaillance de l'emprunteur. Si les échéances ne sont plus honorées, l'organisme prêteur se tourne alors vers la caution pour le paiement des sommes dues.

Co-emprunteur :
Tout contrat de prêt peut être signé par un emprunteur unique, ou par un emprunteur et son co-emprunteur. Que vous soyez mariés ou concubins, vous pouvez être co-emprunteurs et vous partagerez alors de manière solidaire les obligations du contrat de prêt.

Crédit à court terme :
Un crédit est considéré comme à court terme lorsqu'il doit être remboursé sur une période inférieure à deux ans.

Crédit à moyen terme :
Lorsque la durée de remboursement d'un emprunt est comprise entre deux et sept ans, on parle généralement de crédit à moyen terme.

Crédit hypothécaire :
Réservé aux particuliers propriétaires, ce nouveau type de crédit à la consommation garanti par hypothèque permet de faire un emprunt pour financer le projet de son choix. C'est la valeur du bien immobilier qui sert de garantie au bon remboursement des sommes empruntées.

Crédit relais :
"Le crédit-relais est destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier en attendant que le propriétaire réalise la vente d'un premier bien, cette dernière lui fournissant tout ou partie de l'apport nécessaire à l'acquisition. Le crédit-relais est accordé sur une période de deux ans maximum, pendant laquelle l'emprunteur n'acquitte que les agios. Le capital est soit remboursé en une fois, lorsque le bien ancien aura été vendu, soit consolidé par un crédit à long terme. Il existe le crédit-relais sec, consenti pour un ou deux ans et remboursé en une fois lorsque le bien ancien est vendu.

 Capacité d'emprunt :
"La limite au montant de l'emprunt que vous pouvez contracté est en partie définie par le niveau d'endettement maximum autorisé. Les organismes prêteur ont l'habitude de rester en dessous du seuil fixé à 33 % des revenus. Cela signifie que le montant total de vos remboursements (emprunts, crédits en cours, assurance et prélèvements fixes) ne doit pas représenter plus d'un tiers des revenus annuels nets de votre foyer. Cette règle permet aux emprunteurs de ne pas avoir à faire face à des échéances trop importantes, et d'éloigner le risque de surendettement.

Caution hypothécaire (ou caution réelle) :
Il s'agit d'une personne physique ou morale qui engage un bien immobilier déterminé en garantie du remboursement de la dette d'un l'emprunteur principal. Le créancier ne peut donc poursuivre la caution hypothécaire solidaire au-delà de la valeur de ce bien immobilier.

Contrat aléatoire :
le contrat de rente viagère figure, comme les contrats d’assurances, les jeux et le pari, dans les contrats dits « aléatoires » prévus par les articles 1964 à 1983 du Code civil (en l’absence d’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée).

Crédirentier :
personne qui perçoit la rente viagère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Les cas les plus fréquents sont la personne seule ou le couple, mais il est tout à fait possible que ce soient des membres d’une même famille (sœurs, par exemple) ou des amis (couple de même sexe, par exemple). Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale.

Charges locatives (ou de copropriété) :
elles sont à la charge du vendeur.

Débirentier :
personne qui paie la rente viagère. C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physique, mais il est aussi possible que ce soit une personne morale. Une SCI peut parfaitement être débirentière.

Droit d’usage et d’habitation :
Droit pour le vendeur d'habiter un bien sans pouvoir le louer.

Frais d’acquisition (Frais de notaire):
Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière.
Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes,
impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire.
Les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation (environ 7 à 8%), Ils sont dus par l’acquéreur.
Les honoraires de l’agence peuvent être soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l’acquéreur.

Hypothèque :
en cas de vente en viager, ce n’est pas l’hypothèque qui garantie le paiement de la rente. On lui substitue un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. Un mois après un commandement à payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge. 

Indexation :
l’indexation de la rente est obligatoire. Elle consiste à revaloriser périodiquement le montant de la rente en fonction d’un indice. L’usage conduit à une indexation annuelle, à la date anniversaire du contrat, et l’indice le plus couramment utilisé est l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’INSEE

Nullité du contrat :
« Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet » (article 1974 du Code Civil)
« Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat » (article 1975 du Code civil) Prix insuffisant

Nu-propriétaire :
Propriétaire sans l'usage du bien

Plus-value :
La fiscalité est la même en matière de viager que pour tout autre type de vente immobilière.
Il n’y a pas de plus-value si le bien vendu est la résidence principale depuis au moins six mois,
ou si le vendeur est propriétaire depuis plus de 15 ans.

Rente :
Somme payée par le débirentier mensuellement, ou trimestriellement, ou semestriellement, ou annuellement. 

Revente :
Le débirentier peut revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir à l’acte.
L’acquéreur initial reste responsable du paiement des arrérages, mais il lui revient de se garantir contre le risque de défaillance du sous-acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu.
On estime que 20 % environ des ventes en viager sont des reventes.

Taxe d’habitation :
Elle est due par le vendeur.

Taxe foncière :
A la charge du débirentier, à l’exception et sauf convention contraire, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge du crédirentier

Usufruit :
La jouissance de l’usufruit appartient au vendeur, ce qui s’applique rarement au viager, car l’usufruit est remplacé par un droit d’usage et d’habitation réservé exclusivement au crédirentier.
En cas de libération volontaire du bien par le crédirentier pendant la durée du contrat, la rente se trouve majorée suivant un taux déterminé à l’acte de vente

Usufruitier :
Bénéficiaire de l'usage du bien sans restriction

Viager :
Terme employé pour évoquer une opération limitée « au temps de la vie »

Viager occupé :
Bien vendu avec droit d'usage et d'habitation jusqu'au décès du ou des vendeurs.

Viager libre :
Bien vendu avec jouissance dès la signature authentique de la vente.

Valeur réelle :
Valeur qui est déterminée lors de l’estimation.

Garantie :
Lorsqu'elle accorde un prêt, la banque s'efforce de se prémunir contre un défaut de remboursement des sommes prêtées. Pour cela, elle met en œuvre des sécurités, des garanties, qui lui permettront de rentrer dans ses frais en cas de manquement de la part de l'emprunteur. Celles-ci peuvent prendre différentes formes. Il peut s'agir d'un cautionnement, une personne ou un organisme s'engage alors à prendre le relais de l'emprunteur en cas de difficultés. Une hypothèque permettra aussi à la banque de récupérer son argent grâce à la vente du bien hypothéqué. Le nantissement est encore une forme de garantie pour la banque.

Hypothèque :
L'hypothèque est une forme de garantie, qui sert à assurer à la banque le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.

Hypothèque rechargeable :
L'hypothèque rechargeable ou prêt hypothécaire rechargeable fonctionne comme un prêt hypothécaire classique : un bien immobilier devient la garantie du bon remboursement du prêt souscrit. Mais au fur et à mesure des remboursements, il est possible de recourir à de nouveaux crédits, pour financer d'autres projets, tout en conservant la même hypothèque comme garantie pour ses nouveaux emprunts.

Mainlevée :
On appelle mainlevée la procédure qui permet de mettre un terme à une hypothèque. Une hypothèque reste inscrite au Bureau des hypothèques pendant toute la durée du prêt garanti par elle puis, depuis 2006, pendant un an encore après le paiement de la dernière échéance (auparavant cette précaution durait deux ans). Il faut demander la levée de l'hypothèque et payer des frais de mainlevée, si l'on souhaite vendre un bien immobilier avant la levée totale de l'hypothèque.

Nantissement :
Le nantissement est un type de garantie. Lors de la mise en place d'un prêt, l'emprunteur place en garantie du bon remboursement de sa dette un bien mobilier ou immobilier. Le prêteur s'engage à ne pas le vendre pendant la durée du prêt : l'emprunteur conserve donc son bien mais ne peut pas en disposer. S'il ne peut rembourser ses dettes, alors le prêteur peut saisir le bien et le vendre.

Offre de prêt :
"L'offre préalable de crédit doit obligatoirement vous être remis lors de la négociation d'un crédit. Elle fait partie des protections du consommateur mis en place par la loi Scrivener. Ce « pré-contrat » reprend tous les termes de la proposition qui vous est faite par l'organisme prêteur : les coordonnées des deux parties et celles de la caution s'il y a lieu, les conditions du crédit (objet, montant, durée, taux, tableau d'amortissement.) et les modalités des assurances le cas échéant.

Patrimoine immobilier :
On appelle patrimoine immobilier ce qui est considéré comme un bien immobilier propre, une richesse transmissible (maison, habitation, appartement...). C'est l'ensemble des biens, droits, éléments aliénables et transmissibles qui sont la propriété, à un moment donné, d'une personne morale (individu, entreprise, ...). Le patrimoine immobilier est ouvert à l'hypothèque comme au crédit hypothécaire.

Prêt viager hypothécaire :
Le prêt viager hypothécaire a pour but de faciliter l'accès des personnes âgées au crédit bancaire. Il s'adresse aux propriétaires d'un bien immobilier et leur permet d'obtenir un prêt, sous la forme d'un capital. L'emprunt sera garanti par une hypothèque sur le bien immobilier en question, celui-ci étant à usage exclusif d'habitation. Le prêt viager hypothécaire n'appelle pas le paiement de mensualités, on procède au remboursement en un versement, au moment de la vente du bien, lors du déménagement ou du décès de l'emprunteur.

Sci (société civile immobilière) :
Une Société Civile Immobilière est une société non commerciale. Elle a pour but l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier et est constituée d'au moins deux personnes : chaque associé fait des apports, sous forme de biens ou de liquidités, et l'ensemble est réparti entre eux proportionnellement sous forme de parts sociales nominatives.

Valeur locative :
La valeur locative représente le montant du loyer que peut espérer obtenir un propriétaire en louant son appartement, sa maison... La valeur locative est un élément d'appréciation non négligeable au moment de la vente du bien ou de son estimation en vue d'une hypothèque.