Comment calculer son viager ?

Le calcul viager permet de déterminer le bouquet, s'il a lieu d'être, et la rente versée tous les mois. Valeur du bien immobilier, occupation ou non de celui-ci par le vendeur et espérance de vie sont les principaux critères qui rentrent en ligne de compte dans le calcul du prix d'un viager.

Le calcul viager prend en considération de très nombreux paramètres. Toutefois, les principaux critères sont :

- la valeur du bien immobilier au moment de sa mise en vente.
- l'espérance de vie de la personne qui met ce bien en vente.
- l'occupation ou non de ce bien par le futur crédirentier.

L'évaluation du bien immobilier

Comme dans toute transaction immobilière, un spécialiste viager commence par évaluer la valeur du bien qui est proposé. Pour une maison individuelle, un appartement, un immeuble, un terrain constructible ou agricole, le processus d'évaluation est en tout point identique, seul le mode de règlement diffère. Le chiffre obtenu en tenant compte du type de bien, de sa situation géographique et du prix du marché sert de base au reste du calcul viager.

Calcul de l'espérance de vie du crédirentier

Le principe de base de toute vente viagère est le versement tous les mois d'une certaine somme d'argent appelée rente. Pour déterminer ce nombre de mensualités ou coefficient diviseur, il faut préalablement estimer l'espérance de vie du vendeur.

Pour effectuer ce calcul assez complexe, un spécialiste viager s'appuie sur des tables d'espérance de vie basées sur de nombreuses statistiques et sur le sexe du vendeur. Ces tables ont été mises au point par les compagnies d'assurance. Ainsi, il est possible de prévoir avec une très forte probabilité le pourcentage de personnes nées à une année précise qui atteindront par exemple l'âge de 70 ans, de 75 ans ou de 80 ans. Ces tables permettent également de connaître l'espérance de vie moyenne pour, par exemple, un homme qui a 69 ans ou une femme âgée de 76 ans. Une fois que l'on a déterminé le nombre de mensualités il suffit de diviser la valeur du bien par ce nombre. Si le crédirentier souhaite percevoir un bouquet, c'est-à-dire une partie de la vente au cours d'un premier versement, cette somme devra être déduite du total à diviser, ce qui fera donc logiquement baisser le montant des mensualités.

Viager libre ou occupé ?

L'un des facteurs majeurs qui influe considérablement sur le montant de la rente mensuelle, c'est la possibilité ou non de jouir sur le champ du bien acquis.

En effet, dans le cadre d'une résidence principale qui est mise en vente en viager, le vendeur peut prétendre à un droit d'usage et d'habitation, c'est-à-dire qu'il peut continuer d'occuper le logement jusqu'à la fin de ses jours. On parle alors de viager occupé. On comprend donc aisément que de continuer à jouir de son appartement ou de sa maison fasse baisser le montant de la rente versée chaque mois. Cette décote est appelée "abattement d'occupation".

A contrario, dans le cadre d'un viager libre c'est-à-dire que l'acheteur peut investir immédiatement, la mensualité sera supérieure.

Estimation gratuite de votre bien

Bien d'autres considérations sont à prendre en compte dans le calcul viager. C'est pourquoi, nous vous invitons à faire appel à notre cabinet conseil pour obtenir en toute discrétion une estimation gratuite et sans engagement de votre part.

Un expert conseil en viager prendra alors contact avec vous très rapidement et répondra à toutes vos questions.