Pourquoi le Viager est-il un produit d’avenir ?

Parce que c'est un placement solidaire qui répond à un besoin de toutes les générations

Pour le crédit rentier il s’agit d’agrémenter son quotidien, de maintenir son train de vie suite à un imprévu de la vie tel le veuvage, ou tout simplement réaliser des projets

Pour les jeunes générations, le viager est une manière de se prémunir des risques d’une caisse de retraite incertaine, puisque le nombre de seniors âgé de plus de 75 ans va doubler en 2050 passant de cinq millions aujourd’hui à plus de dix millions.

Avec le viager, la notion d’héritage se transforme en solidarité inter générationnelle:

En cautionnant le train de vie d’un sénior, finalement, l’acquéreur assure à son aîné des jours de tranquillité et de confort de vie.

Pour le retraité qui profite d’une rente à vie, il prépare alors l’avenir patrimonial de l’acquéreur.

Enfin, n’oublions pas que la pierre reste la meilleure valeur refuge aujourd’hui.

En plein renouveau depuis quelques années, le viager a de beaux jours devant lui... reste à bien faire attention à la mise en œuvre de ce système qui doit être mis en place par des spécialistes.

Pourquoi choisir le viager ?

A. Du côté du vendeur

1. Le viager, une assurance contre l’incertitude pesant sur l’avenir des retraites

Un complément de revenus sera nécessaire pour pallier l’inévitable diminution des ressources reçues pendant la période de retraite au titre des droits acquis.

Le régime de retraite par répartition en vigueur, dépend exclusivement du rapport actifs-cotisants/retraites-prestataires.

Or, un déséquilibre qualitatif et quantitatif important commencent à apparaître. Il ne peut que s’accroître.

À l’avenir, les nouveaux retraités ne bénéficieront toujours pas d’une carrière pleine.

Le viager immobilier est donc une bonne solution pour remédier à la réduction du pouvoir d’achat des futurs retraités, tout en leur permettant de continuer à vivre chez eux (viager occupé dans la majorité des cas) ou autre possibilité pour le propriétaire d’un bien loué auparavant : il le cédera cette fois en viager libre afin de recevoir une rente supérieure à un loyer sans avoir les soucis traditionnels de la gestion locative.

Le viager pourrait devenir une nouvelle forme de retraite par capitalisation : en achetant un viager jeune, on capitalise pendant sa vie active (rentes viagères versées par le débirentier) puis l’on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite, le vendeur d’origine étant entre-temps décédé, soit en occupant le bien, soit en cédant cette fois le bien acquis en viager.

2. Ménager des revenus pour le conjoint survivant

Certains considèrent qu’il est anormal de spéculer ainsi sur la vie des individus, tant il est vrai que le décès du crédirentier met fin aux engagements du débirentier, de telle sorte que l’on pourrait penser que le crédirentier a aliéné son immeuble en pure perte. En fait, il en est de même en matière de retraite, sauf que les intéressés en ont moins conscience. Quelles sont, en effet, les chances de celui qui a obligatoirement cotisé, quel que soit son état de santé, pendant sa vie active pour recevoir un jour une retraite ?

S’il n’a pas de conjoint, ses cotisations auront été versées en pure perte. S’il a un conjoint, très souvent sa retraite ne sera réversible qu’à 60 % environ et même non réversible pour celle servie par la Sécurité sociale si son conjoint a des revenus propres supérieurs à un certain montant.

Avec la vente en viager, la rente viagère peut être réversible sur la tête du conjoint survivant, sans amputation, le tout bénéficiant d’une fiscalité souvent avantageuse : sur le plan des droits à succession, la valeur de la capitalisation de la réversion de la rente échappe en principe aux droits de mutation par décès.

> Attention au caractère gratuit ou onéreux de la réversion de la rente au profit du conjoint survivant. En effet, si les époux ont expressément mentionné que la réversion de la rente est effectuée à titre onéreux, alors le conjoint survivant devra à la succession une indemnité déterminée à partir du montant de la réversion de la rente. À l’inverse, si aucune mention n’est portée quant au caractère de la réversion, celle-ci est présumée avoir été faite à titre gratuit. Dans ce cas s’appliquent les dispositions relatives aux donations concernant le respect de la quotité disponible, qui varie selon la présence d’enfants communs ou d’enfants issus d’une précédente union du conjoint décédé, et le conjoint survivant peut voir sa rente diminuée si son montant excède la valeur de la quotité disponible et ainsi peut-être devoir la partager avec ces derniers.

B. Du côté de l’acquéreur

1.Viager libre ou viager occupé ?

Le viager libre étant rare. Il représente environ 5 % des transactions. Il est très recherché, tout particulièrement quand le vendeur est jeune : la rente est souvent inférieure aux mensualités d’un prêt bancaire. Ainsi, il permet à l’acquéreur de devenir propriétaire au lieu de rester locataire.

L’acquéreur devra cependant veiller à ne pas accepter un taux de rente trop élevé.

Le viager occupé représente, quant à lui, 95 % des transactions. Les acquéreurs sont plus rares. Or ces derniers peuvent réaliser un excellent investissement à long terme, pratiquement sans soucis de gestion, si ce n’est de payer la rente et supporter les charges d’un propriétaire, dès l’instant où l’opération est effectuée par un vrai professionnel du viager respectueux des intérêts de chacune des parties, en proposant une rente qui soit équitable.

2. Se constituer un patrimoine immobilier

Acheter un bien en viager permet de devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduit. L’achat s’effectue au moyen du paiement d’une rente et intéresse ainsi tous les investisseurs qui ont une bonne capacité d’épargne à long terme. L’acquéreur débirentier étalera sa charge financière sur la durée de la vie de son vendeur.

L’acheteur doit être relativement jeune afin d’éviter d’avoir à payer une rente lorsqu’il aura cessé toute activité professionnelle. C’est pourquoi, il doit exister un écart d’âge suffisant entre le débirentier et le crédirentier, écart d’au moins 20 ans.

3. Jouer l’aléa

Le coût définitif de l’opération reste à l’origine indéterminé et est soumis aux aléas d’un événement totalement indépendant de la volonté de l’acquéreur. L’intérêt de la vente en viager réside ainsi dans le caractère aléatoire de cette forme de vente. En effet, l’acquéreur a toujours dans ce type d’opération, l’espoir de ne pas payer des arrérages correspondant à la valeur réelle du bien et de faire ainsi une bonne affaire.

II a souvent été reproché à la vente en viager son caractère immoral, lié à une « spéculation sur la vie humaine ». Il convient de noter à cet égard que notre droit connaît d’autres institutions, pour lesquelles le même reproche peut être formulé : les retraites par exemple sous forme de répartition ou de capitalisation.

L’indexation de la rente sur le coût de la vie ne doit pas effrayer le débirentier s’il est jeune : ses revenus devraient évoluer à peu près dans la même proportion, de telle sorte que la charge initiale restera la même durant toute la durée de la vie du contrat.

4. Disposer de portes de sortie

a. Le débirentier peut toujours céder son viager

Le débirentier peut toujours céder son viager s’il craint de ne plus pouvoir faire face aux échéances. Mais cette revente sera rarement une bonne affaire : le viager doit être conservé de préférence jusqu’à son terme. En effet, l’espérance de vie du crédirentier ne diminuera pas d’une année par an.

Ainsi un débirentier qui a acheté un bien d’une dame âgée de 75 ans (son espérance de vie étant alors de 14 ans), le revend alors qu’elle a 90 ans. Tous les calculs initiaux (abattement pour occupation, taux de rente viagère) avaient été effectués en considérant qu’elle décéderait à 89 ou 90 ans. Or, à 90 ans, elle a encore une espérance de vie de l’ordre de 7 ans. C’est pourquoi, le bouquet exigé par le débirentier d’origine au nouvel acquéreur ne lui permettra peut-être pas de récupérer les sommes qu’il aura investies (c’est-à-dire la somme correspondant au bouquet plus le montant de la rente plus les charges, sauf si la valeur du bien avait dans l’intervalle fortement progressé).

b. Le débirentier peut racheter la rente

Le rachat est en contradiction avec la nature viagère du contrat. L’article 1979 du Code civil qui le prohibe n’étant cependant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger par convention en donnant au débirentier la faculté de racheter la rente.

Attention : la possibilité de rachat ne doit pas permettre de déguiser un prêt sous la forme d’une fausse rente viagère, afin d’écarter la législation sur les taux usuraires et sur la législation protectrice des acquéreurs.

Les modalités du rachat de la rente devront être très précises, afin d’éviter toute contestation. Le crédirentier ayant vieilli entre-temps, un capital moindre devrait être nécessaire pour la constitution d’une rente équivalente.

c. Le débirentier peut se substituer un nouveau débirentier

Cette substitution du débirentier sera en revanche impossible si une clause précise que celle-ci devra être effectuée à l’identique, mode d’indexation compris (voir chapitre L). En effet, les compagnies d’assurances sur la vie ne peuvent obtenir une telle revalorisation.

Qui financera votre retraite?

Par Chloé Consigny, 10 juillet 2009

La population mondiale vieillit. En 2050, une personne sur trois aura plus de 60 ans. De quoi s’interroger sur notre capacité à organiser un système efficace qui puisse supporter l’allongement de l’espérance de vie. En France, notre système de retraite ressemble de plus en plus à un immense schéma de Ponzi.

Bien que, aujourd’hui, les derniers entrants parviennent à payer les cotisations des premiers sortis, on peut s’interroger sur la pérennité du système, lorsque le nombre de retraités sera équivalent au nombre de cotisants.

Et cette situation pourrait très bientôt devenir une réalité : la baisse de la natalité, cumulée au vieillissement de la population, donne des projections alarmantes. À cela s’ajoutent les nombreux plans de relance qui creusent plus encore les déficits publics. Selon le Conseil d’orientation des retraites (COR), le déficit du système de retraite devrait atteindre 25 Mds€ en 2020, contre 7,7 Mds€ à l’heure actuelle. Les projections jusqu’en 2050 montrent que la facture pourrait encore doubler par rapport à celle de 2020.

Une préoccupation grandissante
Toutes ces statistiques inquiètent beaucoup les citoyens français. Si 44 % d’entre eux estiment, selon une enquête HSBC, que le gouvernement est en charge du financement des retraites, ils semblent néanmoins avoir fait fi de l’utopie de l’État providence. Seuls 26 % des sondés sont convaincus que l’État sera en mesure d’assurer les retraites.

De plus en plus, les Français s’orientent vers des solutions alternatives : viager, rente immobilière... L’épargne privée suscite également un engouement croissant. En témoignent les versements dans le Perco, Plan d’épargne pour la retraite collectif (proposé par les entreprises), qui ont augmenté de 33 % en 2008.

En France, comme ailleurs dans le monde, la crise a modifié les habitudes d’épargne. Selon la cinquième édition de l’enquête HSBC Assurances réalisée auprès de 15 000 internautes dans le monde entier, 92 % des personnes interrogées affirment que « la crise a eu un impact sur leur comportement financier ». Concrètement, les ménages ont fait le choix de réduire leurs dépenses et ont reporté à plus tard leurs projets de départ en vacances ou d’achat de véhicule.

Les pays industrialisés, champions du pessimisme
La disparité entre pays développés et émergents reste importante. Les pays industrialisés restent les champions du pessimisme. Ils sont en grande majorité convaincus que la crise durera au moins deux ans. À l’inverse, les pays émergents sont plus optimistes quant à l’issue de la crise dont ils estiment qu’elle peut durer au maximum une année.

En moyenne, seuls 9 % des sondés pensent qu’ils seront contraints de repousser leur âge de départ à la retraite. Ce chiffre est toutefois à relativiser selon les pays : aux États-Unis, le régime de retraite est majoritairement privé. Ainsi, 20 % des Américains interrogés estiment que la crise les obligera à travailler plus longtemps. Seuls 11 % des Français prévoient de retarder leur sortie de la vie active.

En cause, le système de retraite français, qui repose très largement sur le financement public. La motivation qui pousse à épargner est différente selon les pays. Dans les pays émergents, on épargne dans l’optique de venir en aide à ses enfants. Dans les pays industrialisés, en revanche, l’épargne est avant tout motivée par la volonté de se constituer un capital, afin de ne pas être à la charge de ses enfants.

Partout dans le monde, les mentalités sont cependant en passe d’évoluer. L’enquête HSBC Assurances note une « prise de conscience croissante de la nécessité d’assumer soi-même la constitution de [sa] retraite ». En France, ce sont les femmes qui sont les plus inquiètes quant aux conséquences de la crise : elles sont 60 % à avoir revu leurs habitudes de consommation à la baisse, contre 53 % des hommes.

Le financement individuel sera-t-il l’avenir de la retraite ?
État providence ou non, il semblerait que la survie du système de retraite passe par la mobilisation conjointe de plusieurs sources de financement. La Banque mondiale, dans son rapport sur la réforme des retraites, a préconisé une mixité de financements, à la fois par capitalisation et par répartition, afin de pouvoir assurer la pérennité du soutien aux populations âgées.

Seules plusieurs sources de financements conjoints pourraient permettre de poursuivre l’assistance aux plus démunis tout en encourageant l’initiative privée. Les trois régimes – public, professionnel et individuel – pourraient permettre de ne pas faire reposer l’épargne retraite uniquement sur l’État. À l’instar du modèle suédois, qui permet de cumuler un système général et un système complémentaire.

Première parution le 25/06/2009 dans le numéro 39 de MoneyWeek.

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